“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一，但市场反响并不热烈。

　　澳大利亚：最后的选择

　　说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的“以房养老”，步入古稀之年的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西摇了摇头说：“不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”

　　澳大利亚文化鼓励自力更生，拥有自己的房子是一个人自立、成功的主要标志，年老之后也尽量不依赖子女或亲戚。在自己行动不便需要看护时，老人们通常的做法是将房屋出售，获得现金后向养老院交押金，入住养老院。

　　新南威尔士州消费者信贷法律中心首席律师凯瑟琳·莱恩说，反向抵押贷款比较适合没有孩子的老人。在申请贷款之前，老人一定要确保有足够的钱将来入住养老院时使用；要考虑获得贷款后可能失去政府提供的某些福利。

　　在澳大利亚，反向抵押贷款不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，可能导致贷款者债务膨胀，以致需要进老人院时凑不足入住押金。

　　此外，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，将房产保持在一定状态。而老人本身很可能已没有能力干修房子的活儿，请工人来做的费用又相当高。如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准。

　　美国：市场空间小

　　美国政府自１９８９年开始试点运行“以房养老”，到１９９８年转为正式项目，由政府提供担保。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有７万左右，市场空间非常狭小。

　　“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。与传统抵押贷款不同的是，它无需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍 卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可 将贷款本息还给银行然后将房产赎回。

　　这种做法的好处是让老人能够“以房养老”，同时避免“无家可归”，只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所，银行就不能收走房产。

　　美国保险业巨头信安金融集团总裁施柏文告诉新华社记者，美国人的退休收入主要有三个来源，一是政府提供的社会保障金，所有美国老人都有这部分收 入，是保障最基本生活的资金来源；二是企业年金等私人养老保险项目提供的养老金，部分美国老人有这笔收入，是改善退休生活的资金来源；三是个人存款，这笔 资金因人而异。而“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并非核心收入来源。

　　新加坡：套现不明显

　　上世纪９０年代，反向按揭在狮城试水，２００６年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡。政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划，允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源，但同样应者寥寥。

　　屋契回购计划规定，达到公积金最低存款提取年龄的老年人（现为６３岁），只要家庭月收入不超过３０００新元，且名下没有其他房产，即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局，获２万新元津贴，并以３０年租约继续居住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头，屋主加入公积金终身入息计划，晚年可以每月领取一笔固定现金。

　　郭祖恒膝下无子，妻子８年前去世，与耄耋之年的母亲、弟弟一起生活在一套１９８５年购置的三房式组屋。他参与了屋契回购计划，以３０万新元将剩 余７０年屋契卖给建屋发展局，其中１７万用于支付未来３０年房租，剩余１３万大多归入公积金账户，每月领取７００新元，基本满足一家开支。

　　不过，郭祖恒说，如果有孩子，他一定不会卖房子养老，会把房子留给孩子。

　　屋契回购计划自２００９年推出至今，只有４７４名申请者。遇冷原因是套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，３０年期满后若还健在， 是否会无家可归；一些老人原本属于低收入人群，可从非盈利机构获得免费或超低价的养老产品或服务，参与计划后能否继续享有这些服务不得而知。

　　专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。（徐海静　王宗凯　胡隽欣）